石家庄市地处河北省中南部,在环渤海湾经济区内,具有天然的交通枢纽优势。省会的集聚效应让石家庄市吸引了华北一带大量人口,也让其成长为河北省最大的一座移民城市。随着社会变迁和城市发展,市内许多老旧社区楼院的原产权单位要么破产、物业服务陷于瘫痪,要么逐渐剥离物业服务功能,社区治理过程中物业服务矛盾突出。这类“问题小区”在石家庄市有一定的代表性。
针对此类问题,石家庄市以理顺街道、社区两级物业管理体制为突破口,出台了市级《体球网理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》。按照有物业服务、无物业服务、产权单位自管等不同类型,筛选13个社区作为全市试点先行社区。目前,已经完成了社区物业委员会建立,设置了专门的办公场所,社区物管员已到岗开展工作。
“1+1+1”物业管理模式
新华区合作路街道朝阳社区地处老城区,由大大小小26个楼院组成,是典型的老旧小区。“1+1+1”机制即在社区居委会成立一个新的专业委员会——党总支书记任主任的物业协调委员会;成立一个楼院支部书记或者党员志愿者为骨干的业主自治管理组织;成立一个受聘于业主自治管理组织的物业服务企业或者其他物业服务组织。物业协调委员会依据社区居委会组织法、物权法和物业管理条例代表党和政府发挥监督指导协调的作用;业主自治管理组织聘用物业服务企业或者采用其他物业服务方式,代表业主行使权利;物业服务公司或者其他物业服务企业根据物业合同或者和约定为业主提供有偿服务。
原单位破产或者完全剥离物业服务的规模较大楼院实行正规的物业管理。朝阳社区电大街78号院按照物业管理条例的有关规定,通过集中时间投票、上门投票、电话征询业主意见(主要是出租房屋户和有特殊情况长期在外地居住的业主)等多种形式,选举成立业主委员会。选聘石家庄德瑞物业服务有限公司,把物业服务公司服务内容和收费标准张榜公布,做到服务项目、收费标准清晰。通过社区物业协调委员会、楼院党支部、业主委员会、物业公司的努力,解决了院内垃圾无人清理、污水管道堵塞、暖气串改并和水表出户等问题。
朝阳社区劳教所宿舍的产权单位是石家庄市第二强制戒毒所,按照有关规定要将单位宿舍推向社会化管理。从单位管理到社会化物业管理,从免费享受到个人出钱选聘物业公司举步维艰,阻力重重。在社区物业协调委员会的指导下,劳教所宿舍党支部书记贾西平协调原产权单位,通过居民代表推选,成立业主委员会。经过几个月的动员、酝酿、推行,业委会前后8次征求居民意见,大量细致认真的工作,让居民了解、接受楼院物业社会化管理,最终业委会征得三分之二以上居民住户签字同意,达成一致确定石家庄辰心物业入驻小区,将劳教所五个院16栋楼一举纳入物业服务。目前,辖区楼院环境整洁、水电管道维护到位、车辆停放有序,居民普遍表示满意。
原单位牵头聘用的物业服务公司,由物业协调委员会协调成立业主自治管理组织。北城路32号二建宿舍由原单位建工集团石家庄冀和物业服务有限公司负责提供物业服务,不属于严格意义上的由业主委员会聘用的物业公司。面对业主与物业公司之间的矛盾纠纷,在社区物业协调委员会的组织下,二建宿舍楼院支部书记杨献平牵头成立业主自治管理小组,对院内物业企业起到了很好的监督协调作用,成功解决物业费增长等棘手问题,逐步唤醒了居民的自治意识。
零散楼院,根据业主自治管理小组的意见选择物业服务方式。电大街66号每一栋楼自成一院,每个楼院仅有五六十户居民。外聘的物业服务公司因为经济效益不明显等问题,不愿意提供服务。而卫生保洁、安全保卫、设施维护这些问题又不能出现真空,物业服务在这些单体楼院里到底以什么样的形式出现,归根到底还是要由各个楼院的业主说了算。这种情况下,社区物业协调委员会发动党员骨干牵头在各个楼院成立自治小组,最终聘用石家庄佳睦物业公司,提供“三清一运”服务。但是物业费收多少?需要具体提供什么样的物业服务?这些问题不能由社区代替业主决定,应该在社区党组织引领下由业主自己来决定。社区党总支动员老党员王永杰从每个单元选出一名业主代表,连续两个晚上在小院门口召开会议,社区物业协调委员会派工作人员参加,最终达成物业服务收费的一致意见。
“1+1+1”物业服务机制以解决突出问题为突破口,以服务辖区居民和驻区单位为落脚点,发挥社区党总支和楼院党支部的战斗堡垒作用,发挥党员的先锋模范作用,在政治引领、
组织引领、机制引领等方面大胆尝试和探索,理清各方权利与义务、着力化解群众身边的操心事、烦心事,化解物业服务难题,广大社区居民自治意识显著提升。
“四位一体”工作模式
裕华区裕华路街道建南社区为解决居民物业难题,围绕“以人为本,服务居民”的工作理念积极开展了“四位一体”工作模式,即在社区党委的统一协调下社区居委会、物业公司、业主委员会形成合力,共同发展。在此基础上,社区组建了11支志愿服务队,开展“邻里守望·帮困扶助”志愿服务活动,组织社区党员干部,采取“一对一”“多对一”形式,帮助社区困难群众解决生活困难。
社区党组织、居委会、业主委员会、物业公司的服务主体都是居民群众,创建良好的社区环境,使群众满意,是四方的共同目标和心愿。只有基于这个前提,四方才能从实现共赢、互惠互利的角度出发,充分发挥各自的职能优势,主动配合,相互补充,使社区管理和发展步入良性循环。
实现优势互补,是“四位一体”管理的关键。建南社区的“四位一体”在最初的非正式碰头、协商解决问题的基础上,建立并完善了一套“四方联席会议制度”,制定了《联席会议章程》,定期议事,互相协调,有组织、有形式、有规章,共同研究解决工作中遇到的矛盾和困难,管理服务社区和居民,实现党组织、居委会、业主委员会、物业公司的四方共赢,共同为城市社区建设贡献力量。
在“四位一体”工作模式中,建南社区党委充分发挥党组织在社区各项工作中的领导核心作用,采取多种方法,整合社区资源,不断完善各种党建工作机制,提高社区党组织的凝聚力和战斗力。以“党建引领、共驻共建”为主题,创建新型党组织工作模式。按照裕华街道“1+9+N”区域化党建联盟工作格局,社区党委一方面加强楼院党支部的管理服务,另一方面充分发挥辖区机关事业单位和军工企业的优势,定期召开区域化党建联盟工作会议,与辖区单位签订双向服务承诺书,督促各单位切实履行承诺。通过社区党组织与驻地单位党组织加强沟通,充分调动了辖区单位党组织的积极性,在解决居民难题、提高社区党建、完善社区服务等各方面发挥了巨大作用。
(来源:社区杂志2020.7.22)