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本报记者 安 娜 通讯员 罗悦

位于北京市大兴区兴丰街道的三合南里社区，是一个有着近20年历史的老旧小区。随着城市发展步伐的日益加剧，社区在基层治理中的瓶颈问题愈发突显，公共服务供给不足、基础物业服务缺失、社区内部空间狭小、人居环境逐渐恶化……当老旧小区“老了”“旧了”，该如何帮助它们从困境中破局?是循规蹈矩，按照以往政府补贴兜底的传统模式进行老旧小区改造?还是创新求变，开辟一条更加可持续发展的路径?为此，大兴区探寻出了自己的答案。

去年以来，大兴区委社会工委区民政局以三合南里社区为试点，坚持“党建引领、多元参与、片区统筹、街区更新”理念，精准发力，开展老旧小区有机更新工作，通过硬件改造和软件提升，让老旧小区重新焕发生机和活力。现在的三合南里社区变成什么样了呢?

◆ 盘活社区外部闲置资源

废弃锅炉房变身便民服务综合体

初秋的午后，阳光明媚。三合南里社区的居民刘大妈带着小孙子来到家门口的新星运动馆参加篮球培训，“我们社区附近一直缺少一个像样的体育场馆，孩子以前上篮球课要去很远的地方。今年7月，运动馆正式运营后，我们立刻给孩子报了篮球培训班。这里设施新、环境好，出家门步行三四分钟就能到，不仅家长方便了，孩子上课时还能遇到很多相熟的小伙伴，特别开心。”

刘大妈所说的新星运动馆，前身其实是占地2400平方米的废弃锅炉房和堆煤场。曾几何时，这个锅炉房是周边三个社区约80万平方米建筑的冬季采暖热量来源，每年冬天从这里冒出的热气，刻在了一代人的回忆中。2006年，随着北京市全面推进煤改气工程，锅炉房实际使用面积逐渐缩小、空间逐渐闲置，这座在工业文明中极具生活气息的建筑逐渐走向了没落。

一边，是空置废弃的城市发展遗存;一边，是社区居民对公共服务的迫切需求。2020年，兴丰街道与社会资本愿景集团签署战略合作协议后，首先就将“盘活废弃锅炉房和堆煤场等闲置资源，实现公共服务功能的拓展延伸”作为切入点，在分析研判周边人口分布、居民结构的基础上，充分考虑居民实际需求，利用3200余万元社会资本统筹打造了一个使用面积达3000余平方米的便民服务综合体——“三合·美邻坊”。

如今，曾经破旧不堪的锅炉房和堆煤场已彻底不见踪影。除新建了一所运动馆外，还引进了商超、餐饮、书屋、洗衣房等生活业态，专门设置了供居民交流会友、协商议事的“拉家常”议事厅。在这里，年轻人有了释放能量的运动场所，小朋友有了拓展知识的空间，老人们买蔬菜、水果和生活用品也更加方便……居民生活中常遇到的难题都迎刃而解了。谈起社区最近一年来的变化，几位正在“三合·美邻坊”附近散步的居民赞不绝口：“现在的生活可是越来越幸福了!”

“‘三合·美邻坊’便民服务综合体的建成，打破了社区围墙的物理边界，将服务功能辐射到周边29个小区、10余万居民，实现了服务功能的街区延伸。原本闲置低效的空间资源交由社会力量进行设计、施工、商业化运营，激发市场经济效益后，再长效反哺社区服务和基层治理，进而达到了促进老旧小区可持续发展的目的。”大兴区委社会工委区民政局办公室副主任闫晓欢说。

◆ 优化社区内部空间

居民生活实现质的飞跃

社区有机更新工作的成效，不仅体现在外部闲置资源的盘活，还体现在内部空间管理水平的提升和物业管理体制机制的理顺。

据三合南里社区党委书记魏然介绍，社区由3个相对独立的自然小区组成，房屋性质较为混乱，有不同产权单位的家属楼，也有商品房，部分处于产权单位自管或无物业管理状态。其中，建成年限最长、公共设施最为陈旧的当属6号楼、7号楼和8号楼组成的书馨嘉园小院，“院内路面坑坑洼洼、崎岖不平，不仅在雨雪天容易造成积水，平日里老人和孩子一不留神还容易摔跤。”

2020年，小院的产权单位以底商使用权置换自管老旧小区的基础物业服务和品质提升，由愿景集团物业公司承担三栋楼的物业管理服务。记者在书馨嘉园小院内看到，以往坑坑洼洼的小路已经被整修得平平坦坦，几个小孩子正满面笑容地在道路上骑车、跑步、做游戏。“因历史原因，书馨嘉园小院内很大一部分空间被老旧车棚占用。我们对社区内部空间进行梳理改造后，重新规划了自行车和电动车的停放区域，增设了电动车充电桩。同时，在改造后的闲置空间内，重新规划了儿童娱乐区域、运动健身区域和休息长廊，更好地满足居民日常的生活、娱乐需求。”愿景集团京南区域负责人贾凡说。

现在，书馨嘉园的闲置底商也根据居民诉求引入了超市、理发、药店三个业态服务商。家住8号楼的赵大爷，今年已将近80岁高龄。因出行需要借助轮椅，赵大爷以前很少出门，家里的食品和日常用品主要靠儿女定期送上门。社区一揽子改造结束后，赵大爷每天都要下楼晒晒太阳，“家门口的超市还修建了无障碍坡道，现在我自己也可以到超市买菜了。”赵大爷高兴地说。

无独有偶，在三合南里社区另外一个由三栋楼组成的单独小院建馨嘉园内，也实现了物业服务管理“从无到有”的飞跃。针对居民反映较为强烈的停车、下水等问题，愿景集团对社区围墙、管道和绿地等进行了科学修整，不仅规划了几块休闲娱乐区域、新建了社区大门，还增加了50%的停车位容量，得到了居民的认可和赞许。

“在做好物业管理服务的同时，我们还陆续为社区引入公益性服务资源，将承诺‘定期开展公益服务’作为商户入驻的前置条件之一。目前，从事理发、中医等服务的商户每周定期为社区高龄、独居、空巢等老年群体提供免费服务，从事体育培训的商户每天定时向社区居民免费开放活动场地。今后，还会陆续开展形式多样的公益活动，进一步增加社区的凝聚力和向心力。”贾凡说。

◆ 凝聚共谋共建共管合力

畅通社会资本参与社区治理新路径

“三合南里社区的试点经验得益于‘区域统筹、部门协同、企业参与、社区协调、居民议事’五方联动。”闫晓欢告诉记者，2020年，在大兴区委社会工委区民政局的牵头下，住建、规自、财政等部门协同联动，统筹简易低风险、老旧小区综合整治等改造类政策和“物业+养老”等服务类政策，在老旧小区有机更新工作中形成了工作合力。“驻区单位、社会力量、产权单位同频共振，为社区治理赋能增效，各方力量都发挥了重要作用，缺一不可。”

记者了解到，在三合南里社区开展有机更新方案设计、改造施工、空间运营等全部环节中，通过线上和线下两种方式向居民发放了近2000份调查问卷，通过“拉家常”议事会进行了多次楼门议、现场议、开会议，积极收集居民体球网功能设计、公共配套、服务业态、文化活动等方面的需求和建议，采纳完善更新方案，确保居民的诉求得到有效回应，确保居民的意见充分落地。

“下一步，我们将结合功能定位和发展方向，深化改革创新、探索实践，进一步畅通社会资本参与老旧小区有机更新的路径，在社会建设领域推动‘社区复兴计划’，聚焦物业管理、环境提升、多元参与、为老服务等群众关切的热点、难点问题，在党的建设、街区更新、社会动员、银发产业、精细管理五个方面重点发力。按照社区强基、社区治理、社区复兴的工作路径，通过资源互补、统筹平衡的组团联动，破解单个小区物业管理难题，以社会资本投入‘微利’实现可持续发展，推动‘小围合、大开放’街区整体更新，不断完善城市治理体系，提升治理能力现代化水平，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。”大兴区委社会工委书记、区民政局局长张辉说。

(来源：中国社会报2021.8.27)